L’avvocato risponde – I contratti di locazione residenziale ad uso abitativo

Avvocato, ci può dare una breve panoramica sulla regolamentazione locale?

Malta ha recentemente rinnovato la legislazione sugli affitti residenziali introducendo il “Private Residential Leases Act”, che ha introdotto molte novità interessanti tra le quali spiccano nuove norme a tutela degli inquilini e, elemento centrale, l’obbligo della registrazione del contratto.

La nuova normativa non si applica a tutti i contratti di locazione, ma solo a quelli ad uso residenziale stipulati dopo il 1º giugno 1995 e ancora in vigore dopo il 1º gennaio 2021, o stipulati o rinnovati dopo il 1º gennaio 2020. Ne sono invece esclusi quelli a natura commerciale e quelli ad uso abitativo ma aventi come parte il governo, oppure quelli stipulati con finalità turistica o che interessano seconde residenze o case vacanze.

La Legge introduce innanzitutto alcune regole generali applicabili indistintamente a tutti i contratti, prima fra tutte l’obbligo di registrazione presso l’Ente competente a pena di nullità e che grava sul locatore, obbligato a provvedere entro dieci giorni dall’inizio del contratto. Atto peraltro concesso anche al locatario in caso di inadempimento del primo e che può essere imposto anche dall’Authority per l’edilizia abitativa al locatario. In tale ultimo caso potranno anche essere applicate una durata minima obbligatoria non inferiore ad un anno ed un canone di locazione ridotto rispetto al valore concordato nel contratto originario. Non solo, il locatore, che a fronte di un invito ricevuto in merito dall’Autorità, non si adegui o presenti false dichiarazioni, commetterà un reato e potrà essere soggetto ad ulteriori sanzioni.

Ogni contratto dovrà essere poi sempre stipulato per iscritto e dovrà contenere, a pena di nullità, una serie di elementi essenziali quali l’identificazione dell’immobile, la descrizione della finalità d’uso, il periodo di vigenza previsto, se e come possa essere rinnovato, l’importo della locazione, le modalità di pagamento, l’indicazione dell’eventuale deposito, un inventario che attesti le condizioni dei locali nonché l’indicazione e lo stato di tutti i mobili e degli elettrodomestici forniti dal locatore.

Ci risulta che vi siano diverse categorie di contratto. Ce le illustra?

Il principio base è che un contratto di locazione residenziale dovrebbe essere sempre stipulato per un periodo non inferiore ad un anno e, nel caso contrario, considerato comunque come concordato almeno per un periodo non inferiore. La possibilità di stipulare contratti per un periodo minore è infatti considerata un’eccezione alla regola e concessa quindi solo in casi limitati. Ecco che la legge distingue così tra contratti a lungo ed a breve termine definendo per ogni classe alcune regole specifiche. Sono state anche inserite a completamento alcune norme per disciplinare la così detta “condivisione di camere” nel caso in cui si affittino solo una stanza o parte di un appartamento o edificio risiedendo entrambi nella stessa proprietà.

Per quanto riguarda le regole per il contratto breve, ovvero per un periodo della durata massima di sei mesi, le norme troveranno applicazione esclusivamente nel caso in cui si tratti di lavoratori o studenti non residenti presenti a Malta per un periodo non superiore a mesi sei, o in caso di residenti che hanno bisogno di affittare una casa come residenza primaria alternativa, o non residenti che hanno bisogno di un alloggio temporaneo ma non nell’ottica di stabilirsi stabilmente in loco.

A seconda che si tratti poi di contratti a breve o a lungo termine e della specifica durata prevista, diversi saranno poi i termini previsti dalla legge per il recesso, i termini di preavviso da rispettare e la possibilità o modalità del suo rinnovo. Non posso entrare qui nel dettaglio tuttavia ci tengo a sottolineare come sia importante che entrambe le parti provvedano sempre a notificare le proprie volontà, a mezzo lettera raccomandata nel rispetto dei termini contrattuali.

Ha parlato di clausole a tutela dell’inquilino. Ci può dare qualche esempio?

Se ne trovano diverse. Dalla previsione che il locatore non possa chiedere il pagamento anticipato di più di un mese di affitto, al fatto che sia obbligato a fornire all’inquilino una ricevuta di pagamento per i versamenti effettuati, che debba permettere all’inquilino di visionare le bollette che è chiamato a saldare e, non ultima, che l’affitto possa essere aumentato solo se previsto nel contratto, al massimo una volta all’anno e con una percentuale di aumento non superiore al 5% dell’affitto precedente.

Da menzionare sempre nella stessa ottica di garanzia le clausole che, anche se inserite nel contratto, sarebbero ritenute senza effetto, quali ad esempio, quelle che prevedono il pagamento di un importo fisso per il saldo relativo ai consumi delle utenze ovvero di acqua, elettricità o le altre utenze, sempre se tale importo non rifletta in alcun modo il consumo effettivo.

Un’ultima informazione che ritiene importante?

Un piccolo accenno sugli sfratti. Nel caso in cui sia l’inquilino a mancare ai suoi obblighi, in primis di pagare l’affitto, le nuove norme prevedono come il locatore non possa sfrattare con forza l’inquilino da un immobile che quest’ultimo occupi come sua residenza principale, rimuovere i suoi beni arbitrariamente o interrompere le forniture di acqua e luce per costringerlo a lasciare l’immobile. Tali atti sono stati dichiarati illegittimi e sono state previste severe sanzioni laddove si verifichino. Nel caso il locatore volesse comunque procedere in tal senso, questi dovrà prima di tutto inviare una lettera giudiziale contestando l’inadempimento all’inquilino, e, nel caso del permanere dello stesso, risolvere il contratto e procedere così rapidamente allo sfratto. In tale evenienza l’inquilino sarà chiamato a pagare non solo quanto dovuto per la locazione od occupazione dell’immobile sino al suo rilascio, ma anche un eventuale risarcimento danni oltre ai costi della procedura.

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